Logistikimmobilien: Zukunftssicheres Management von Bestand und Neubau

Logistikimmobilien waren in den vergangenen Jahren eine Anlageklasse, die Ihnen relativ unbeeindruckt von Marktschwankungen stabile Rendite erbracht hat. In den letzten fünf Jahren verzeichnete diese Assetklasse ein stetig steigendes Transaktionsvolumen, das bestätigen von Cushman & Wakefield und CBRE durchgeführte Marktbeobachtungen. Der Trend setzt sich auch in diesem Jahr fort: Mehr als 40 Prozent des Transaktionsvolumens auf dem deutschen Immobilienmarkt im ersten Quartal 2024 entfielen auf Logistik und Living. In Logistik- und Industrieimmobilien wurden laut dem JLL Investmentmarktüberblick im ersten Quartal 1,7 Milliarden Euro investiert.

Trotz des positiven Trends, erfordert die Entwicklung und das Management von Logistikimmobilien eine vorausschauende Planung, um die Wirtschaftlichkeit Ihrer Assets sicherzustellen. Welche Faktoren müssen Sie als Projektentwickler und Asset Manager berücksichtigen? Was sind die Voraussetzungen, um jetzt Ihre Marktstellung zu halten und auszubauen?

Unsere Beitragsreihe zum Thema “Zukunftssichere, nachhaltige und profitable Logistikimmobilien” liefert Ihnen einen Überblick über die aktuellen Herausforderungen im Bereich Logistikimmobilien, Handlungsbedarfe, Best Practices und Lösungsmöglichkeiten.

Aktuelle Marktbeobachtungen

Die Nachfrage nach Logistikimmobilien in Deutschland zeigt eine klare Präferenz für hochmoderne, gut gelegene und flexible Lagerflächen, die den steigenden logistischen und technologischen Anforderungen gerecht werden. Besonders gefragt sind Immobilien, die eine schnelle Anpassung an unterschiedliche Nutzungsarten ermöglichen und Standards für Nachhaltigkeit und Energieeffizienz erfüllen. Aktuelle Zahlen hierzu liefert der JLL “Warehouse Retrofit”.

Was zeichnet eine attraktive Logistikimmobilie besonders aus?

• Konformität zu ESG-Standards (z.B. CO2-Emissionen, Energieeffizienz, nachhaltige Materialien)
• Anpassungsfähigkeit an unterschiedliche Nutzungsarten

61% der Logistikimmobilien in West- und Zentraleuropa sind mehr als zehn Jahre alt, in Deutschland sind es 57% (JLL Warehouse Retrofit). Die Erfüllung von ESG-Kriterien wird zunehmend wichtiger, um den Nachhaltigskeitsansprüchen Ihrer Nutzer:innen und Investore:innen auch mit Ihren Bestandsimmobilien zukünftig noch zu genügen. Hier stellt sich häufig die Frage, wie Sie bewerten, welche Investitionen in den Bestand wirklich ökologisch und ökonomisch sinnvoll sind.

5 akute Handlungsbereiche für Sie als Projektentwickler und Asset Manager

Nachhaltigkeitsanforderungen an Neubau und Bestand haben sich in den vergangenen Monaten weiter erhöht, nicht zuletzt, weil neue und überarbeitete Regularien beschlossen wurden (z.B. EU). Die Unsicherheit, was Nachhaltigkeit eigentlich für Ihre Logistikimmobilien bedeutet, ist groß. Gleichzeitig dürfen Sie als Unternehmen, das wettbewerbsfähig bleiben will, diese Entwicklungen nicht mehr ignorieren. Welche externen Faktoren in Sachen Emissionseffizienz beeinflussen Ihre Geschäftsentscheidungen jetzt? Eine Übersicht:

1. Regulatorische Entwicklungen hinsichtlich ESG und Nachhaltigkeit

Die Vorschriften für nachhaltige Standards nehmen zu: Die Europäische Union und der deutsche Staat setzen verstärkt auf Dekarbonisierung, was direkte Auswirkungen auch auf das Management Ihrer Logistikimmobilien hat.

• EU-Taxonomie: Die EU-Taxonomie ist ein Klassifikationssystem, das festlegt, welche Investitionen als ökologisch nachhaltig gelten. Dieses System ist Teil des Europäischen Green Deals und zielt darauf ab, den Kapitalfluss in nachhaltige und umweltfreundliche Projekte zu lenken. Mehr Information zur Richtlinie finden Sie unter diesem Link.
• EU-Richtlinie zur Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (EPBD): Diese Richtlinie verpflichtet die EU-Mitgliedsstaaten dazu, die Energieeffizienz von Gebäuden zu verbessern. Eine Übersicht über die Vorgaben für Nichtwohngebäude:some text
  • Energieeffizienzstandards: Die EPBD fordert, dass alle neuen Gebäude (ab 2020) nahezu Nullenergiegebäude (Nearly Zero-Energy Buildings, NZEB) sein müssen. Für bestehende Gebäude sind bei größeren Renovierungen ähnlich strenge Energieeffizienzstandards zu erreichen. Diese Maßnahmen reduzieren den Energiebedarf und damit die CO2-Emissionen.
  • Energieausweise: Alle Gebäude, die verkauft, vermietet oder neu gebaut werden, müssen einen gültigen Energieausweis besitzen, der die Energieeffizienz bewertet und Verbesserungsvorschläge bietet.
  • Systemanforderungen: Die EPBD setzt strenge Effizienzkriterien für die Installation und Größe von Heizungs-, Kühlungs- und Lüftungssystemen fest, besonders bei komplexen Systemen in Nichtwohnimmobilien.
  • Inspektionen: Heizungs- und Kühlsysteme müssen regelmäßig inspiziert werden, um ihre Effizienz zu gewährleisten, was zu Empfehlungen für Wartung oder Upgrades führen kann.
  • Smart Readiness Indicator (SRI): Dieses Bewertungstool misst, wie gut Gebäude mit smarten Technologien für eine effiziente Betriebsführung ausgestattet sind, was in Nichtwohnimmobilien oft den Einsatz von Gebäudeautomatisierungssystemen einschließt.
• Deutsches Gebäudeenergiegesetz (GEG): Dieses Gesetz konsolidiert und aktualisiert die Vorschriften zur Energieeinsparung und zum Einsatz erneuerbarer Energien in Gebäuden in Deutschland. Es setzt die EPBD in nationales Recht um und schreibt unter anderem vor, dass Neubauten nahezu Nullenergiegebäude sein müssen.

2. Anforderungen von Investoren

Finanzinstitutionen integrieren zunehmend Umwelt-, Sozial- und Governance-Faktoren (ESG) in ihre Kreditvergabepraktiken, insbesondere in der Logistikimmobilienbranche. Dies spiegelt sich in der Zunahme von Nachhaltigkeitsbezogenen Krediten (Sustainability-Linked Loans, SLLs) wider, die Zinssätze auf der Grundlage der ESG-Leistung der Kreditnehmer anpassen. Ein Beispiel hierfür ist der Einsatz von Krediten, die an spezifische Nachhaltigkeitskriterien gekoppelt sind, wie die Energieeffizienzklassifizierung der Gebäude oder Investitionen in nachhaltige Technologien (Emerging Trends in Real Estate: Europe 2024). Unmodernisierte Logistikimmobilien werden zunehmend mit Preisabschlägen bestraft, was den Druck erhöht, bestehende Bestände zu überarbeiten.

3. Technologische Innovationen

Technologische Entwicklungen wie das Internet der Dinge (IoT), Robotik und intelligente Lagerlösungen revolutionieren die Logistikbranche. Als Asset Manager müssen Sie sicherstellen, dass ihre Immobilien mit diesen Technologien ausgestattet sind, um effizient, sicher und wettbewerbsfähig zu bleiben. Der Einsatz von Big Data und KI kann zudem dabei helfen, die Betriebsabläufe zu optimieren und präzisere Investitionsentscheidungen zu treffen.

4. Entwicklungen im E-Commerce

Der stetig wachsende E-Commerce-Sektor erhöht die Nachfrage nach Logistikflächen, insbesondere in urbanen Regionen für die sogenannte “Last-Mile” Lieferung. Dies erfordert eine schnelle Anpassung und teilweise Neuausrichtung der logistischen Infrastruktur. (JLL Warehouse Retrofit 2024)

5. Flexibilität

Die Anforderungen an Logistikflächen ändern sich rasch, was multifunktionale und flexible Nutzungskonzepte wichtiger macht als je zuvor. Gebäude müssen schnell an unterschiedliche Nutzungsszenarien angepasst werden können, was wiederum Investitionen in modulare Bauweisen und innovative Gebäudetechnik erfordert. Ein Thema, das insbesondere beim Neubau von Logistikimmobilien zu berücksichtigen ist. (JLL Warehouse Retrofit 2024)

Zusammenfassung

Die genannten Studien zeigen, dass die Finanzierung und Investition von Logistikimmobilien trotz einer verlangsamten makroökonomischen Umgebung und einem Umfeld hoher Zinssätze von strukturellen Trends wie der E-Commerce-Expansion weiterhin profitieren. Parallel dazu gewinnen Umwelt-, Sozial- und Governance-Faktoren (ESG) zunehmend an Bedeutung für die Bewertung und das Management von Immobilieninvestitionen. Die Einhaltung dieser ESG-Kriterien wird immer mehr zur Voraussetzung, damit Sie im Markt erfolgreich sind und nicht an Wettbewerbsfähigkeit verlieren. Berücksichtigen Sie diese Trends und Anforderungen als Investor und Entwickler, können sich so strategische Vorteile sichern und ihre Marktposition stärken. Sie möchten konkrete Handlungsempfehlungen für Ihr Portfolio? Im folgenden Beitrag zeigen wir, wie führende Immobilienunternehmen wie INBRIGHT und Values Real Estate auf die aktuellen Marktentwicklungen reagieren.