Financial Management
Die Zahl, die jeder Projektentwickler treffen muss, und warum die meisten es nicht tun
Die Baukostenannahme ist der risikoreichste Input in jeder Entwicklerkalkulation. Alasco Kostenbenchmarks ersetzen Schätzungen durch Daten aus über 6.000 realen deutschen Immobilienprojekten.
Jede Akquisition beginnt gleich. Ein Entwickler, ein potenzielles Grundstück und eine Frage: Geht der Case auf?
Die Antwort hängt meist von einer einzigen Kennzahl ab: den geschätzten Baukosten pro Quadratmeter. Diese Zahl landet in der Tabelle, bevor ein Planer einbezogen, ein Auftragnehmer kontaktiert oder ein Experte hinzugezogen wurde. Sie prägt fast jede andere Komponente im Modell: die Marge, die Rendite, die Finanzierungsstruktur, die Entscheidung, ob ein Projekt weiterverfolgt wird.
Stimmt die Schätzung, verfolgt ein Entwickler eine tragfähige Chance mit Überzeugung. Ist sie falsch, wird entweder ein gutes Projekt aufgegeben oder ein schlechtes begonnen.
Projektkalkulation: Was hinter der Rechnung steckt
Die Entwicklerkalkulation ist die Disziplin hinter dieser frühen Rechnung. Ein strukturiertes Finanzmodell, das Kosten, Erlöse und Renditen abbildet, um zu beurteilen, ob ein Projekt verfolgt werden sollte.
Die meisten Entwickler arbeiten dafür mit Excel. Komplexe, individuell aufgebaute Tabellen, die von einer Person erstellt, von weniger verstanden und bei jeder Änderung manuell aktualisiert werden. Die Modellstruktur ist dabei nur die halbe Herausforderung. Das eigentliche Problem sind die Annahmen.
Die Baukosten im Besonderen sind der Ort, an dem sich Risiken still ansammeln.
Das Problem mit den meisten Benchmarks
In der Vorkalkulation stehen Entwicklern in der Regel wenige Optionen für Kosteneingaben zur Verfügung: öffentlich zugängliche Referenzquellen wie das BKI – Baukosteninformationszentrum für Architekten, historische Projektdaten oder Faustregeln, die über Jahre Erfahrung entstanden sind.
Alle haben Grenzen. Öffentliche Benchmarks können veraltet sein oder auf einer Handvoll Vergleichsprojekte basieren. Eigene historische Daten decken oft nicht die richtige Region, Assetklasse oder Kostengruppe ab. Und erfahrungsbasierte Schätzungen bleiben, egal wie versiert, Schätzungen.
So wird die Kostenannahme zum schwächsten Glied in einem ansonsten rigorosen Prozess. Fehler bleiben nicht lokal. Sie potenzieren sich durch jeden Wert, der darauf aufbaut.
Benchmarks aus realen Projekten
Alasco Kostenbenchmarks basieren auf einer Datenbank mit über 6.000 realen deutschen Immobilienprojekten und sieben Jahren Marktdaten ab 2019. Die Werte werden mithilfe des Baupreisindex von Destatis zeitlich normiert und regional an die lokalen Marktbedingungen angepasst. So spiegeln sie wider, was Projekte heute tatsächlich kosten, am jeweiligen Standort.
Abgedeckt werden die Kostengruppen KG 300 (Baukonstruktion) und KG 400 (Technische Anlagen) für Assetklassen wie Wohnen und Büro, weitere folgen, über alle deutschen Regionen hinweg.
In zwei Situationen ergibt sich der größte Unterschied:
Schnelle Erstkalkulation. Eine belastbare Kostenschätzung entsteht in Minuten, nicht in Wochen. Entwickler erhalten die Kennzahl, die sie für eine fundierte Go/No-Go-Entscheidung brauchen, ohne auf Planer warten zu müssen.
Unsichere Referenzen plausibilisieren. Wenn eine Planerschätzung oder ein GU-Angebot vorliegt, wie lässt sich beurteilen, ob es dem Markt entspricht? Kostenbenchmarks ermöglichen es, diese Werte gegen eine breite, reale Datenbasis zu prüfen und Annahmen abzusichern, bevor man sich auf sie festlegt.
Benchmarks und Fachkompetenz
Für die detaillierte Planung, die finale Kostenfreigabe und komplexe technische Entscheidungen bleiben Planer und Auftragnehmer unverzichtbar. Daran ändert sich nichts.
Kostenbenchmarks helfen vorab. Wenn eine belastbare Zahl schnell gebraucht wird und das Ziel eine Go/No-Go-Entscheidung ist, noch keine vollständige Planung. Beides ergänzt sich; das eine verdrängt das andere nicht.
Die Daten werden besser
Jedes neue Projekt auf Alasco fließt in den Benchmark-Pool zurück. Der Datensatz wird mit der Zeit umfangreicher und aktueller, für jeden Entwickler, der ihn nutzt.
In einem Markt, in dem veraltete Informationen eine der häufigsten Fehlerquellen in der Projektkalkulation sind, ist das ein echter struktureller Vorteil.
In der Praxis erleben
Alasco Kostenbenchmarks sind jetzt verfügbar für KG 300 und KG 400, für Wohn- und Büroimmobilien in allen deutschen Regionen.
