CapEx im Fokus: Strategische Einblicke für Asset Manager & Finanzverantwortliche

Im heutigen, dynamischen Immobilienmarkt geht es bei Investitionen in CapEx längst nicht mehr nur um den Erhalt von Gebäuden – sondern darum, Portfolios zukunftssicher aufzustellen. Asset Manager stehen unter wachsendem Druck durch regulatorische Anforderungen, Nachhaltigkeitsziele und steigende Erwartungen auf Mieterseite – und müssen dabei gleichzeitig stabile Renditen liefern.

Bei einem kürzlich von uns mitorganisierten Roundtable im Rahmen von PropTech Connect teilten führende Branchenentscheider, wie fortschrittlich denkende Unternehmen ihre CapEx-Strategien neu ausrichten, um langfristige Wertschöpfung zu ermöglichen. Von der Abstimmung von Mietverträgen mit Sanierungszeiträumen bis hin zur Anwendung intelligenterer Finanzkennzahlen jenseits der klassischen Amortisationsdauer wurde deutlich: Der Schlüssel zum Erfolg liegt in einem kollaborativen, datenbasierten und mieterzentrierten Ansatz.

Ob durch grüne Klauseln in Mietverträgen oder durch Investitionen in Echtzeit-Energie-Dashboards – Asset Manager, die finanzielle und operative Intelligenz miteinander verbinden, setzen neue Maßstäbe für resiliente, leistungsstarke Immobilienportfolios.

Unsere wichtigsten Erkenntnisse stellen wir Ihnen zur Verfügung, um Ihren CapEx-Ansatz proaktiver und strategischer zu gestalten.

Nutzung von Mietereignissen

“Your lease has to match your CapEx strategy so that whatever you’re trying to achieve through expenditure is matched in those contracts you put in place with your occupiers.” — Paul O’Grady, Director of Asset Management Canary Wharf Group

Integration von CapEx-Zielen in Mietverträge

Ein zentrales Thema war die strategische Nutzung von Mietereignissen - natürlichen Zeitpunkten im Mietzyklus wie Mieterneuerungen, Vertragsverlängerungen oder Neuvermietungen - zur Umsetzung von Investitionszielen (CapEx). Die Abstimmung von Mietverträgen mit Investitionsplänen stellt sicher, dass Modernisierungen tatsächlich zu Leistungsverbesserungen und Wertsteigerung führen.

Durch die Aufnahme von Nachhaltigkeits- und Effizienzregelungen in Mietverträgen (oft als „Green Lease“-Klauseln bezeichnet) können Asset Manager Anreize sinnvoll ausrichten. So könnte ein Gebäudeeigentümer, der in die Modernisierung der Heizungs-, Lüftungs- und Klimatechnik (HLK) oder in eine Solaranlage investieren, im Gegenzug eine moderate Mieterhöhung oder eine Kostenbeteiligung vereinbaren - mit dem Argument, dass die Betriebskosten für die Mieter sinken. Mieter profitieren dabei von niedrigeren Energiekosten und mehr Komfort, während Vermieter die Energieeffizienz und den Immobilienwert steigern.

Modernisierungen auf Mietzyklen abstimmen

Der Ablauf oder die Verlängerung eines Mietvertrags bietet die Chance, aufwendige Sanierungen oder Modernisierungen mit möglichst geringer Beeinträchtigung für Mieter durchzuführen. Mehrere Teilnehmende des Roundtables gaben an, größere CapEx-Projekte - etwa umfassende energetische Sanierungen oder Generalüberholungen - gezielt dann umzusetzen, wenn Flächen leer stehen oder Vertragsverhandlungen anstehen. In solchen Momenten lassen sich Veränderungen leichter umsetzen. Zudem stärkt eine zeitlich abgestimmte Investition die Verhandlungsposition der Vermieter: Eine moderne, energieeffiziente Immobilie ist für Mieter attraktiver - was längere Laufzeiten oder höhere Mieten rechtfertigen kann.

Jonathan Avery von LGIM schilderte ein überzeugendes Beispiel: Bei einer kürzlichen Verhandlung beteiligten sich Mieter an den Kosten für HLK-Modernisierungen - im Gegenzug erhielten sie verlängerte Mietverträge. Das Ergebnis war eine „Win-Win-Situation, durch die unsere Investitionslast um 30 % reduziert wurde“. In diesem Fall ermöglichte das gezielte Nutzen der Vertragsverlängerung eine wirtschaftlich effiziente Gebäudemodernisierung und gleichzeitig eine bessere Mietbindung.

“It’s definitely an opportunity for a well organised, well run landlord to really stand out and shoulders above everyone else.” — Hugh White, Head of National Investment, BNP Paribas Real Estate

Mieterbeteiligung

“23% of our efficiency upgrades underperform because tenants override HVAC settings or leave windows open in winter.” — Paul O’Grady, Canary Wharf Group

Die Einbindung der Mieter wurde vermehrt als entscheidender Erfolgsfaktor genannt, um die gewünschten Effekte von CapEx-Investitionen in Gebäudeverbesserungen zu erzielen. Selbst wenn ein Gebäude über intelligente Heizungs- und Kühlsysteme verfügt, können einzelne Mieter, die ständig Türen offenhalten oder Bedienelemente falsch nutzen, die Energieeinsparungen zunichtemachen. In Industrieimmobilien ist diese Beteiligungslücke sogar noch größer.

“Only a fraction of warehouse tenants engage with our ESG surveys—many don’t grasp basic sustainability concepts.” — Jonathan Avery, Head of Technology and Data, Real Assets, LGIM

Geringes Engagement der Mieter erschwert es, die Bedürfnisse der Mieter zu identifizieren und grüne Initiativen umzusetzen. Diese Erfahrungsberichte verdeutlichen, dass CapEx-Investitionen ohne die Unterstützung und Mitwirkung der Mieter möglicherweise weder die erwartete Kapitalrendite noch die angestrebte Umweltwirkung erzielen.

Mieterbeteiligung fördern

Asset Manager setzen zunehmend auf neue Ansätze, um Mieter für Nachhaltigkeits- und Effizienzprogramme zu gewinnen. Eine diskutierte Strategie ist der Aufbau interaktiver Mieterplattformen - also Portale oder Apps, über die Mieter ihren Energieverbrauch einsehen, Tipps erhalten und Feedback geben können. Indem Daten für Mieter sichtbar gemacht werden, wird ein bewussteres Verhalten gefördert. So könnte ein Mieterportal beispielsweise anzeigen, wie der Energieverbrauch des letzten Monats im Vergleich zu einem Effizienzbenchmark abschneidet - was Mieter dazu motivieren kann, ihr Verhalten anzupassen. Teilnehmende des Roundtables berichteten auch von der Nutzung von Echtzeit-Energie-Dashboards in Eingangsbereichen oder Gemeinschaftsräumen, um auf spielerische Weise ein Bewusstsein zu schaffen oder einen freundlichen Wettbewerb zwischen Mietern anzuregen.

Im Bereich studentischer Wohnheime berichtete ein Teilnehmer, dass die Elektrifizierung der Gebäude den Einsatz smarter Gebäudelösungen erforderlich machte. Diese ermöglichen es Vermietern, zentrale Verbrauchswerte festzulegen - mit dem Ergebnis, dass die Betriebskosten (OpEx) sinken.

“It’s a challenge with different types of tenants - and the ways to engage need to reflect their priorities and starting points in order to make a difference.” — Christina Rhenburg, ESG Director, Delancey

Aufklärung und Kommunikation

Ein zentrales Potenzial liegt in der Aufklärung der Mieter über Nachhaltigkeit. Manche Mieter wissen nicht, wie stark ihr Verhalten den Energieverbrauch beeinflusst oder sie verstehen die eingesetzte Technik nicht. Asset Manager beginnen daher, Informationsmaterialien wie Benutzerhandbücher für neue Gebäudesysteme, Workshops oder sogar Schulungen vor Ort anzubieten. Ein Teilnehmender berichtete, dass sein Unternehmen mittlerweile nach umfangreichen Modernisierungen eine Onboarding anbietet, in der Mieter, Hausmeister und Mitarbeitende lernen, wie die Systeme optimal genutzt werden. Das trägt nicht nur zur Realisierung der angestrebten Effizienzgewinne bei, sondern signalisiert den Mietern auch, dass Vermieter die Partnerschaft schätzen.

Zudem erproben Unternehmen sogenannte „Energy-as-a-Service“-Modelle: Hier zahlen Mieter eine feste Pauschale für Energiedienstleistungen, während Anbieter (oder Vermieter) die Verantwortung für den Betrieb und die Optimierung der Energiesysteme übernehmen.

Mieterbeteiligung verwandelt CapEx-Investitionen von isolierten Technikprojekten in gemeinsame Erfolge für mehr Nachhaltigkeit. Die Herausforderungen - von Gleichgültigkeit bis zu mangelndem Verständnis - sind real. Doch die Erfahrungsberichte aus dem Roundtable zeigen: Mit der richtigen Mischung aus Kommunikation, Anreizen und Zusammenarbeit können Mieter zu aktiven Mitstreitern in Sachen Effizienz werden. Engagierte Mieter tragen nicht nur dazu bei, dass Energie- und Nachhaltigkeitsprojekte die erwartete Wirkung erzielen, sie belohnen dies oft auch mit höherer Zufriedenheit, längeren Mietverträgen und positiver Mundpropaganda - und schaffen so einen positiven Wertkreislauf.

“It’s all about building that deep relationship with occupiers – that connection is key to long-term success.” — Jonathan Avery, Head of Technology and Data, Real Assets, LGIM

Regulatorisches Umfeld

“Our investor clients don’t really care about EPC ratings; they care more about the actual emissions and the transparency around them.” — Christina Rhenburg, ESG Director, Delancey

Das sich stetig weiterentwickelnde regulatorische Umfeld rund um Nachhaltigkeit und Energieeffizienz ist ein entscheidender Treiber für die CapEx-Planung. In vielen Ländern führen neue Gesetze und Standards - wie CO₂-Reduktionsziele oder Vorgaben zur Gebäudeleistung - zu deutlich höheren Anforderungen an Immobilienportfolios. Der Roundtable machte deutlich, dass Asset Manager diese Regularien proaktiv steuern müssen, da sie direkte Auswirkungen auf die Betriebskonformität und den Immobilienwert haben. Investoren fordern bereits jetzt konkrete Dekarbonisierungsmaßnahmen, auch wenn deren Umsetzung oder wirtschaftlicher Nutzen erst in einigen Jahren greifbar wird. Gleichzeitig, so Christina Rehnberg, „reicht der ROI-Horizont mittlerweile über die typischen Haltedauern von Immobilien hinaus“. Dieses Missverhältnis zwischen regulatorischen Fristen und Investitionszeiträumen zwingt zu einem neuen Denken in der CapEx-Strategie.

Mehr als nur Compliance - strategische Chancen

Der Roundtable betonte, dass Regularien nicht nur als Pflicht, sondern als Impulsgeber für positive Veränderungen genutzt werden sollten. Vorausschauende Asset Manager versuchen, regulatorische Anforderungen als Chance zu nutzen: Wenn ein Gebäude ohnehin modernisiert werden muss, stellt sich die Frage, wie diese Maßnahmen gleichzeitig die Mieterzufriedenheit oder die operative Effizienz steigern können. So kann etwa die Erfüllung einer Energieverordnung durch den Einbau eines neuen Kühlsystems auch zur Verbesserung der Luftqualität und des Raumkomforts beitragen - und damit die Attraktivität der Immobilie erhöhen.

Wie beim Roundtable hervorgehoben wurde, liegt der Fokus zunehmend darauf, wie Regulierung zur langfristigen Performance und Mieterbindung beitragen kann - und nicht nur auf dem bloßen Erfüllen formaler Anforderungen. Einige Teilnehmende berichteten, dass sie ihre Compliance-Maßnahmen aktiv gegenüber Mietern und Investoren kommunizieren - als Teil einer umfassenderen ESG-Strategie, um zu zeigen, dass das Portfolio nicht nur Vorschriften befolgt, sondern aktiv zur Nachhaltigkeit beiträgt. Andere wiederum merkten an, dass regulatorische Veränderungen nur dann Bestand haben werden, wenn sie wirtschaftlich sinnvoll sind und dauerhaft politisch unterstützt oder durchgesetzt werden - ein Spannungsfeld, das langfristig nicht unbedingt tragfähig ist.

“It’s sustainable but expensive, irresponsible, but cheap – that clash of approaches is fascinating.” — Gregory Flash, Managing Director, DTZ Investors REIM

Datenqualität

“We have IoT data from 50 buildings, but correlating energy use with lease terms or tenant industries is manual.” — Adam Penney, CFO at Revantage Real Estate.

Hochwertige Daten sind das Fundament einer intelligenten CapEx-Planung - dennoch ist die Verfügbarkeit verlässlicher und verwertbarer Informationen eine zentrale Herausforderung in der Immobilienbranche. Die Teilnehmenden betonten, dass fundierte CapEx-Entscheidungen ohne vertrauenswürdige Daten zur Gebäudeperformance, zum Mietverhalten und zu finanziellen Kennzahlen kaum möglich sind und häufig auf Annahmen beruhen. Der Roundtable beleuchtete die Schwierigkeiten bei der Datenerhebung und gab Einblicke, wie Asset Manager datenbasierte Entscheidungsprozesse gezielt stärken können.

Datenzuverlässigkeit und -integrität

Ein weiteres Thema war die Zuverlässigkeit der Daten. Einige Teilnehmende stellten fest, dass selbst grundlegende Kennzahlen wie Energieverbrauch oder Auslastungsraten unzuverlässig sein können - insbesondere wenn sie auf Eigenangaben durch Mieter oder veralteten Messsystemen beruhen. Einigkeit herrschte allerdings darüber, dass das bekannte „Garbage in, Garbage out“-Problem auch die CapEx-Planung betrifft: Wenn die Eingangsdaten fehlerhaft sind, führen die darauf basierenden Investitionsentscheidungen unter Umständen in die falsche Richtung.

Christina Rehnberg von Delancey erläuterte, dass ihr internes Bewertungssystem Immobilien anhand von Kennzahlen wie Emissionsintensität und Mietnachfrage priorisiert. Sie wies jedoch darauf hin, dass dieses System „ständig aktualisiert werden muss“, da sich die Erwartungen der Mieter stetig verändern. Das verdeutlicht, wie schwierig es ist, Daten in einem dynamischen Umfeld aktuell und verlässlich zu halten.

“To have data that can help you look ahead and be able to protect the value in this building if I want to sell in 10 years’ time is where we want to go.” — Adam Penney, CFO at Revantage Real Estate

Von Daten zu Entscheidungen

Bessere Datenqualität führt zu besseren Entscheidungen - sei es bei der präzisen Prognose von Energieeinsparungen durch eine Sanierung oder bei der Priorisierung von CapEx-Investitionen innerhalb eines Portfolios anhand zentralen ESG-Performance-Kennzahlen. Beim Roundtable wurden Erfolgsgeschichten vorgestellt, bei denen eine konsequente Datenstrategie zu fundierten Entscheidungen geführt hat. Ein Unternehmen konnte dank integrierter Datenstrukturen verschiedene Szenarien schnell simulieren (z. B. „Was passiert, wenn sich die Energiepreise verdoppeln? Welche Projekte bleiben dann noch rentabel?“) und seine Investitionen entsprechend priorisieren. Andere berichteten, wie sie mithilfe von Daten effektiv mit Stakeholdern kommunizieren - etwa, indem sie Investoren ein großes Investitionsvorhaben durch detaillierte Emissionsdaten und Optimierungsprognosen plausibel rechtfertigen.

“We’ve got four different metering companies and can still have patchy data – you really have to layer everything to build a credible CapEx plan.” — Jonathan Avery, Head of Technology and Data, Real Assets, LGIM

Auch wenn die Datenqualität weiterhin eine Herausforderung bleibt, ist sie mit den richtigen Werkzeugen und dem nötigen Fokus durchaus zu bewältigen. Asset Manager erkennen zunehmend, dass die Verbesserung der Datenerhebung, -integration und -analyse selbst eine Investition darstellt - eine Investition, die allen weiteren CapEx-Entscheidungen zugrunde liegt.

Finanzielle Metriken

“I recently had a conversation with a client on why the payback period on its own isn’t a good measure; it simply doesn’t capture the broader operational benefits.” — Anca Stefanescu, VP Europe, Alasco

Bei der Bewertung von CapEx-Investitionen waren sich die Teilnehmenden des Roundtables einig: Finanzielle Bewertungsmaßstäbe müssen erweitert werden. Traditionell werden viele Immobilienprojekte anhand der Amortisationsdauer - also der Zeit, bis sich eine energetische Maßnahme durch Einsparungen bezahlt macht - oder durch einfache Renditeberechnungen beurteilt. Diese Kennzahlen erfassen jedoch weder den vollständigen Wert noch das Risiko einer Investition. Die Diskussion zeigte, dass Asset Manager ihr Bewertungsinstrumentarium zunehmend erweitern, um sicherzustellen, dass CapEx-Entscheidungen langfristig wirtschaftlich sinnvoll sind. Mehrere alternative Kennzahlen und Ansätze wurden besprochen:

• Interner Zinsfuß (Internal Rate of Return, IRR) und Kapitalwert (Net Present Value, NPV): Diese Kennzahlen bieten einen umfassenderen Blick auf die finanziellen Auswirkungen eines Projekts über dessen gesamte Laufzeit.
• Auswirkung auf Rendite und Leerstand: Maßnahmen, die die Mieteinnahmen erhöhen oder Leerstände reduzieren, sind ebenso relevant wie direkte Energieeinsparungen.
• Betriebliche Einsparungen: Geringere Wartungs- und Energiekosten steigern den Gesamtwert eines Projekts.
• Risikoabereinigte Kennzahlen: Ein weiterer fortschrittlicher Ansatz ist die risikobereinigte Rendite, etwa durch Szenarioanalysen.

Langfristige und ganzheitliche Perspektive

Die zentrale Botschaft war der Wandel hin zu einer langfristigen, ganzheitlichen finanziellen Betrachtung. Ein Teilnehmer berichtete, dass CapEx-Vorhaben dem Vorstand mittlerweile nicht mehr nur mit einer einfachen Amortisationsdauer präsentiert werden, sondern als vollständige Business Cases - inklusive IRR, NPV, Auswirkungen auf den Immobilienwert (z. B. durch Neubewertungen), Prognosen zur Mieterbindung und dem Beitrag zu ESG-Zielen. Letztere sind zwar keine klassischen Finanzkennzahlen, stehen aber in direktem Zusammenhang mit den Erwartungen der Investoren und sind somit von finanzieller Relevanz. Auf diese Weise wird vermieden, dass Entscheidungen in einem kurzfristigen Denkrahmen getroffen werden. Diese ganzheitliche Bewertung ist besonders wichtig bei Nachhaltigkeitsinvestitionen, bei denen sich der Nutzen oft in Form von Compliance (z. B. Vermeidung von Strafen), Reputation (Attraktivität für ESG-orientierte Investoren oder Mieter) und Zukunftssicherheit zeigt - Aspekte, die herkömmliche Finanzkennzahlen häufig nicht erfassen.

Chancen und Innovationen

“Interestingly enough, we’re starting to see CapEx committees forming, where sustainability, finance, operations, and maintenance all sit at the same table.” — Anca Stefanescu, VP Europe, Alasco

Trotz aller bestehenden Herausforderungen zeigte sich der Roundtable optimistisch in Bezug auf neue Chancen und innovative Entwicklungen in der CapEx-Planung. Diese Innovationen versprechen nicht nur verbesserte finanzielle Ergebnisse, sondern auch spürbare ökologische Fortschritte. Asset Manager berichteten über mehrere zukunftsweisende Trends, die ihre Herangehensweise an Investitionsprojekte grundlegend verändern.

Fortgeschrittene Analytik und vorausschauende Instandhaltung

Der Einsatz von Datenanalytik und IoT-Technologien revolutioniert die Verteilung von CapEx-Mitteln. Durch die Ausstattung von Gebäuden mit Sensoren und Monitoring-Systemen können Asset Manager detaillierte Leistungsdaten (z. B. Energieverbrauch, Zustand technischer Anlagen, Nutzungsmuster) erfassen und mithilfe prädiktiver Algorithmen auswerten. Ein Teilnehmer berichtete, dass durch IoT-Analysen Energieverluste in Millionenhöhe bei HLK-Anlagen (Heizung, Lüftung, Klima) aufgedeckt wurden, was gezielte Modernisierungen zur Folge hatte. Darüber hinaus ermöglichen vorausschauende Instandhaltungsmodelle die frühzeitige Prognose von Ausfällen oder Effizienzverlusten bei kritischen Anlagen (z. B. Kessel, Kühlaggregate). So können Investitionen für Austausch oder Generalüberholung optimal geplant und teure Notfallreparaturen sowie Ausfallzeiten vermieden werden. Der Einsatz dieser Technologien bedeutet, dass CapEx-Budgets effizienter eingesetzt werden - für die richtigen Maßnahmen zum richtigen Zeitpunkt - und die Gebäudebewirtschaftung insgesamt reibungsloser abläuft. Mit zunehmender Entwicklung von KI und Datenanalytik ist künftig mit einer noch präziseren und datengestützten Optimierung der Investitionen zu rechnen - eine Art CapEx-Roadmap, die Rendite und Nachhaltigkeitseffekte maximiert.

Kooperationsmodelle zwischen Vermieter und Mieter

Wie bereits zuvor diskutiert, eröffnet die zunehmende Zusammenarbeit mit Mietern neue Modelle für die Finanzierung und Umsetzung von Verbesserungen. Eine dieser Innovationen sind Co-Investment-Modelle, bei denen beide Parteien gemeinsam investieren. Ein weiterer Ansatz sind sogenannte „Energy-as-a-Service“- oder Performance-Contracting-Modelle, bei denen der Vermieter oder ein externer Dienstleister Maßnahmen (z. B. energieeffiziente Beleuchtung oder Solaranlagen) mit wenig oder keinem Vorabkostenaufwand für den Mieter installiert. Der Mieter zahlt dann über einen festen Beitrag oder einen Anteil an den Einsparungen zurück. Zudem experimentieren einige Vermieter mit Zertifizierungen oder Auszeichnungen für „grüne“ Mietverträge, um Mieter zu belohnen, die bestimmte Nachhaltigkeitskriterien erfüllen - ein positiver Anreizmechanismus. Die traditionell spannungsbehaftete Vermieter-Mieter-Beziehung in eine partnerschaftliche Zusammenarbeit zu überführen stellt eine große Chance dar - und kann Projekte ermöglichen, die andernfalls vielleicht nicht umgesetzt würden.

“WeWork forced the landlord not to be complacent which has opened up the dialogue between real-estate and occupiers. This has changed the lease lengths in the UK to closer match Europe which has shifted traditional investment strategies. You can’t just rely on 10 year leases anymore, and need to be engaging in a way landlords typically haven’t been used to - it’s no longer just a landlord and legal representative.” — Niki Dembitz, Portfolio Manager, PIMCO

Kreislaufwirtschaft und nachhaltiges Design

Ein spannendes Innovationsfeld ist die Integration von Prinzipien der Kreislaufwirtschaft in CapEx-Projekte. Anstelle des herkömmlichen linearen Ansatzes (bauen → betreiben → entsorgen → neu bauen) suchen Asset Manager nach Möglichkeiten, Materialien bei Renovierungen und Mieterausbauten wiederzuverwenden oder zu recyceln.

Jonathan Avery von LGIM stellte eine „FlowChain“-Plattform vor, über die Mieter gebrauchte Büroeinrichtungen wie Ausstattungsgegenstände oder Möbel weitergeben oder tauschen können - anstatt sie zu entsorgen. Zudem wurden modulare Designs eingeführt, etwa versetzbare Innenwände, die es ermöglichen, Flächen bei Mieterwechsel flexibel umzugestalten, ohne vollständige Rückbauten und Neuinstallationen.

Avery betonte: „Mieter erwarten Flexibilität - unsere modularen Designs senken zukünftige CapEx-Kosten, indem sie die Immobilien-Lebensdauer verlängern.“ Durch etwas höhere Anfangsinvestitionen in modulare, wiederverwendbare Komponenten konnten der Abfallaufwand und die Kosten bei jedem Mieterwechsel deutlich gesenkt werden. In einem Beispiel wurde eine Kostenreduktion von 40 % bei der Sanierung erzielt, da Trennwände wiederverwendet wurden. Einige Unternehmen gehen sogar einen Schritt weiter und schreiben einen festen Anteil wiederverwendeter Materialien in Projekten vor - bei Delancey müssen 30 % der Materialien für Mieterausbauten aus früheren Projekten stammen. Dadurch entsteht ein „geschlossener Materialkreislauf, der das in den Materialien gebundene CO₂ drastisch reduziert“. Diese Innovation senkt nicht nur die Umweltbelastung, sondern langfristig auch die Materialkosten.

“We’ve been trying to look at our assets as buildings as material banks – not just as structures, but as resources for future projects.” — Christina Rhenburg, ESG Director, Delancey

Strategisches Lieferkettenmanagement

Eine weitere Chance liegt im vorausschauenden und großflächigen Denken. Anstatt Gebäude einzeln zu betrachten, nutzen große Asset Manager die Größe ihres Portfolios, um Skaleneffekte bei CapEx-Investitionen zu erzielen. So haben einige - in Erwartung der steigenden Nachfrage nach erneuerbaren Energiesystemen - Solarpanels oder Wärmepumpen in großen Mengen vorbestellt und Installationszeiträume für die kommenden Jahre frühzeitig reserviert. Auf diese Weise sichern sie sich stabile Preise und garantierte Verfügbarkeit im Voraus - und damit die „Zutaten“ für künftige CapEx-Maßnahmen. Das reduziert nicht nur das Risiko von Preissteigerungen oder Lieferengpässen, sondern kann auch eine gleichbleibend hohe Qualität gewährleisten. Darüber hinaus ermöglichen Großeinkäufe in manchen Fällen bessere Finanzierungskonditionen oder attraktive Partnerschaften mit Lieferanten - und dehnen so das CapEx-Budget zusätzlich. Die Innovation besteht darin, CapEx nicht mehr als Reihe einzelner Projekte zu behandeln, sondern als portfolioweite Strategie - und dabei Methoden aus dem Lieferkettenmanagement zu nutzen, um bessere Ergebnisse zu erzielen.

**“***Within 12 to 24 months, we’ll see different names emerging – firms that truly understand how to blend private equity with real estate.” *— Valentina Shegoyan, Founding Partner, OPREIM

Durch den gezielten Einsatz von Technologie, den Aufbau neuer Partnerschaften und das konsequente Einbinden von Nachhaltigkeit können Asset Manager sowohl überdurchschnittliche finanzielle Erträge erzielen als auch wesentliche Fortschritte bei ihren Nachhaltigkeitszielen erreichen. Die zentrale Erkenntnis: Wer heute in innovative CapEx-Strategien investiert, sichert sich morgen Wettbewerbsvorteile und Zukunftsfähigkeit.

Repositioning assets

“There is still a big chunk of the market, maybe 20%, that regardless of what you do - will not attract tenants.” — Valentina Shegoyan - Founding Partner, OPREIM

Die Neupositionierung von Immobilien war ein häufig diskutiertes Thema und stellt einen weiteren innovativen Ansatz in der CapEx-Planung dar. Mehrere Teilnehmende schilderten, wie ältere Bürogebäude in gemischt genutzte Räume oder Innovationszentren umgewandelt wurden, um unterschiedliche Mietertypen anzuziehen, neue Nutzungsformen zu fördern und langfristig neue Chancen zu schaffen.

“It took us a lot of energy to explain that there was no point in doing most of this CapEx because we could renew all the rules and it would not increase rent by one cent.” — Gregory Flash, Managing Director, DTZ Investors REIM

Der aktuelle „Flight to Quality“ hat den Büromarkt stark wettbewerbsorientiert gemacht - Immobilien am unteren Ende des Marktes können oft nicht mithalten, da die erforderlichen Aufwertungen mit enormen CapEx-Investitionen verbunden sind, um Gebäude nachhaltiger und attraktiver zu gestalten. Teil jeder Strategie ist es daher auch zu erkennen, wann ein Ausstieg sinnvoll ist - und über die richtigen Daten zu verfügen, um die Entscheidung gegen weitere Investitionen fundiert treffen zu können, ist ebenso wichtig wie jeder andere Aspekt der Planung.

“Offices are the most human and emotive sector out there, whereas retail and sheds serve an operational need. Great offices need more than energy efficiency to appeal and inspire; they need to arouse the human spirit. We don’t have metrics for the human touch, but buildings which can capture this will outperform the wider market.” — Hugh White, Head of National Investment, BNP Paribas Real Estate

Fazit und Empfehlungen

Die CapEx-Strategie von heute muss ganzheitlich sein - sie muss regulatorische Anforderungen, intelligente Mietvertragsgestaltung, Mieterbeteiligung, ein zuverlässiges Datenmanagement und innovative Finanzanalysen integrieren. Asset Manager, die diese Elemente miteinander verknüpfen, werden nicht nur den aktuellen Herausforderungen gerecht, sondern positionieren ihre Portfolios auch langfristig erfolgreich.

Strategic Recommendations for Asset Managers:

Strategische Empfehlungen für Asset Manager

1. Mietverträge und CapEx-Strategien zusammenbringen: Stellen Sie sicher, dass Mietverträge Ihre CapEx-Ziele aktiv unterstützen. Ergänzen Sie beispielsweise Klauseln zu Energieverbrauchsvorgaben oder zur gemeinsamen Finanzierung von Modernisierungen. Warten Sie nicht auf das Vertragsende - beginnen Sie frühzeitig Gespräche mit Mietern über den beiderseitigen Nutzen potenzieller Aufwertungen.
2. In Dateninfrastruktur investieren: Priorisieren Sie den Aufbau eines leistungsfähigen Dateninfrastruktur für Ihr Portfolio. Vereinen Sie Daten aus unterschiedlichen Quellen (Energiesysteme, Belegungssensoren, Wartungsprotokolle usw.) auf einer Plattform zur Auswertung. Investitionen in Datenqualität - durch IoT-Technologien, Analysesoftware und qualifizierte Analysten - zahlen sich aus, indem sie Ineffizienzen aufdecken und bessere CapEx-Entscheidungen ermöglichen. Alasco ist hierfür eine empfehlenswerte Lösung - sowohl zur Datensammlung und -auswertung als auch für das Reporting auf Asset- und Portfolioebene.
3. Strategien nach Asset-Klasse differenzieren: Erkennen Sie die Besonderheiten der verschiedenen Immobilientypen (Büro, Industrie, Einzelhandel, Wohnen usw.) und passen Sie Ihre CapEx-Strategie entsprechend an. Denn ein Standardansatz wird diesen Unterschieden nicht gerecht:
   • Bei Büroimmobilien liegt der Fokus auf Mieterkomfort und smarter Gebäudetechnik zur Steigerung der Mieten.
   • Im Industriebereich stehen kosteneffiziente Energiemaßnahmen zur Sicherung der Rendite im Vordergrund.
   • Bei Einzelhandel und Hospitality gilt es, Kundenerlebnis und Effizienzsteigerungen ausgewogen zu kombinieren.
4. Mieterbindung stärken: Machen Sie Ihre Mieter zu Partnern in Ihren CapEx-Projekten. Kommunizieren Sie regelmäßig und nutzen digitale Tools, um Feedback und Zustimmung zu Nachhaltigkeitsmaßnahmen einzuholen. Denken Sie über Anreizsysteme oder Co-Investment-Modelle nach, die Mieter zur aktiven Mitwirkung motivieren. Eine engagierte Mieterschaft unterstützt nicht nur den Erfolg Ihrer Investitionen, sondern kann auch die Mieterbindung verbessern.
5. Auf umfassende Finanzkennzahlen zurückgreifen: Gehen Sie über einfache Amortisationsberechnungen hinaus. Beziehen Sie bei der Planung und Bewertung von CapEx-Projekten Kennzahlen wie IRR (interner Zinsfuß), NPV (Kapitalwert) sowie den erwarteten Einfluss auf Immobilienwert und Mietniveau mit ein. Diese ganzheitliche Perspektive macht den langfristigen Nutzen - ebenso wie potenzielle versteckte Kosten - sichtbar. Berücksichtigen Sie auch „weiche“ Erträge wie Risikoreduktion (z. B. durch Vermeidung regulatorischer Strafen) oder bessere ESG-Performance, da diese zunehmend direkten Einfluss auf finanzielle Ergebnisse haben - etwa über Finanzierungskonditionen.